Wanneer er over vastgoed gesproken wordt, kom je meestal uit op dezelfde vraag: zal ik kopen of huren? Diezelfde vraag stelt zich ook wanneer je zal starten als arts en je moet beslissen waar je patiënten zal ontvangen. Beiden hebben voor- en nadelen. Je stemt dus je keuze het beste af op jouw persoonlijke situatie als startend arts.
Stel jezelf eerst de juiste vragen
Of je nu zal huren of kopen, de ideale praktijkruimte vinden, kan alleen maar als jij weet welke behoeften je hebt. Misschien huur of koop je niet alleen? Bedenk dus in de eerste plaats op voorhand welke ruimtes jij en eventueel je associés nodig hebben, zoals:
- kabinetten
- een wachtzaal
- een onthaal- en secretariaatsruimte
- een gemeenschappelijke praktijkruimte
- sanitaire voorzieningen (voor patiënten)
- een archief
- parking (voor patiënten)
- ...
Ik zou graag een praktijkruimte kopen
De eerste vraag die je je moet stellen is: Is het mogelijk om een medische praktijk uit te oefenen in dit pand? Het is namelijk mogelijk dat je een mooie ruimte op het oog hebt, maar dat je er geen medisch beroep in mag uitoefenen. Bij de gemeente kunnen ze jou vertellen of de stedenbouwkundige wetgeving het toelaat een vrij beroep uit te oefenen in het gebouw. Ga dus steeds langs bij de gemeente om zeker te zijn dat het kan. Zo vermijd je een fikse miskoop.
Heb je een pand gevonden dat in zijn huidige staat niet geschikt is, maar met de nodige verbouwingen een geweldige praktijkruimte zou zijn? Dan kies je ervoor om een bestemmingswijziging uit te voeren. Wie de hoofdfunctie van een pand wil veranderen, zoals een vrij beroeper die er zijn praktijk van wil maken, zal in principe een vergunning moeten aanvragen. Je bent ook verplicht dit te doen wanneer je geen verbouwingswerken uitvoert.
Er is wel een uitzondering op de regel. Je hoeft geen vergunning aan te vragen als je in een woongebouw een functie wil uitoefenen die complementair is aan wonen. Vrije beroepen vallen hier onder.
De volgende voorwaarden moeten echter voldaan zijn:
- het woongebouw is gelegen in een woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied
- de woonfunctie blijft de hoofdfunctie van het gebouw
- de complementaire functie beslaat minder oppervlakte dan de woonfunctie en nooit meer dan 100 vierkante meter
- de complementaire functie is niet strijdig met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg en verkavelingen
Tot slot is een tijdelijke gebruikswijziging van een gebouw, met een maximale duur van vier keer dertig dagen per jaar, is ook van vergunning vrijgesteld.
Heb je je oog laten vallen op een ruimte die in zich in een gebouw met meerdere eigenaars, zoals een appartement, bevindt? Vraag dan steeds een kopie van de basisakte. Daarin staat of je bijvoorbeeld een naambordje mag ophangen, maar ook of je daar je beroep mag uitoefenen.
Stel dat je je wil associëren als arts en één van de associés het pand wil aankopen. Bedenk dan dat dit voor een ongelijke situatie kan zorgen. Eerwaardigheid is een belangrijk element binnen een associatie, daarom praat je er best uitvoering over. Je kan ook kiezen om met alle associés een praktijkruimte aan te kopen, maar maak heel goede afspraken maken over het financiële aspect. Niet alle associés zullen namelijk financieel even sterk staan als hun collega’s, zoals startende artsen. Dat zal zeker het geval zijn als er onderling grote leeftijdsverschillen bestaan.
Ik wil als startend arts liever huren
Als kopen voor jou niet aan de orde is, kan je nog steeds je tijd nemen en (voorlopig) huren. Een goede praktijkruimte staat en valt met de huurovereenkomst. Lees en herlees je huurovereenkomst alvorens je tekent. Die zal verschillen van een ‘gewone’ huurovereenkomst. Je bent als arts namelijk niet onderworpen aan de huurwetgeving van handelspanden omdat je geen daden van koophandel stelt.
Wie een medische praktijk wil huren, is dus als huurder niet beschermd door een specifieke wetgeving. Je contract zal dus vallen onder ‘een gewone huur’. Daarbij kunnen zowel de huurder als verhuurder zelf bepalen wat er in het contract opgenomen wordt en welke afspraken van toepassing zijn.
Laat de volgende zaken zeker opnemen in je contract:
- De termijn
- De looptijd van de huurovereenkomst
- De voorwaarden voor verlengingen
- De voorwaarden voor vroegtijdige opzegging
- De huurprijs en eventuele bijkomende (gemeenschappelijke) kosten
- Mogelijkheid om de huurprijs af te trekken als beroepskost. Opgelet! Je hebt hiervoor de toestemming van de verhuurder nodig.
- Verbouwingswerken/aanpassingswerken
- De aard van de werken
- Het beoogde resultaat na afloop
- De bestemming van het goed als medische praktijk
De rest kan je zelf of met behulp van een expert aanvullen naargelang je situatie.
Net zoals een aankoop, vraag je bij het huren van een pand ook best de basisakte op zodat je zeker weet wat (niet) kan. Nog een reden waarom je je huurovereenkomst erg goed moet lezen en eventueel advies van een expert kan inroepen.
