DELEN
Ik wil starten als zelfstandige

Waarop moet je als ondernemer letten bij het huren van een handelspand?

Nu je de geschikte locatie hebt gevonden, is de kans groot dat je als starter een handelspand gaat huren. Daardoor val je onder de handelshuurwetgeving. Het is belangrijk dat je als handelaar weet wat deze wetgeving inhoudt, want dit kan verregaande gevolgen hebben voor de uitbouw en het voortbestaan van je handelszaak. Een huurovereenkomst met duidelijke afspraken is dan ook een eerste cruciale stap.

 

Is een handelshuur altijd voor 9 jaar?

Een handelshuur is in principe voor 9 jaar. Voor het einde van die termijn mag een verhuurder de huur dus niet opzeggen. Toch is dit uitzonderlijk wél mogelijk, als het expliciet in het contract staat. Zo kan er voorzien zijn dat het contract bij het verstrijken van elke driejaarlijkse periode kan worden opgezegd. De opzegtermijn duurt dan minstens één jaar en de opzeg moet dus worden gegeven in het 2e of het 5e jaar. Bovendien kan de verhuurder de huur alleen opzeggen om het pand zelf te gebruiken en daarin een handel uit te baten. Deze handel mag zowel uitgebaat worden door de eigenaar zelf als door zijn/haar echtgeno(o)t(e), (klein)kinderen, (groot)ouders of die van zijn echtgenote.

 

Wat als je voor langer dan 9 jaar wil huren?

Je hebt recht op 3 huurhernieuwingen. Als de verhuurder akkoord gaat, kun je als huurder ook een handelshuurcontract afsluiten voor een langere termijn dan 9 jaar, bijvoorbeeld voor 15 jaar: de normale (eerste) huurtermijn van 9 jaar wordt dan verlengd tot 15 jaar. Na deze termijn heeft de huurder (volgens het klassieke systeem) recht op 3 huurhernieuwingen van 9 jaar. Dit betekent dat na het einde van het 15e jaar de huurder nog maximaal 27 jaar in het pand kan blijven. Let wel, bij een handelshuurovereenkomst van meer dan 9 jaar, volstaat het niet om deze overeenkomst gewoonweg te laten registreren. Je moet via de notaris passeren en dat kost dus meer.

 

Is het mogelijk een winkel te huren zonder handelshuurcontract?

Je huurt als ondernemer een winkel, maar de eigenaar zegt op voorhand dat hij niets te maken wil hebben met die strenge regelgeving van de handelshuurwetgeving. Dit kan niet! Zodra je in de gehuurde ruimte een kleinhandel uitbaat, val je onder de handelshuur. Dit is een regel van openbare orde. Een kleinhandel betekent in principe dat je jouw producten rechtstreeks aan het publiek verkoopt. Doorgaans geldt dit niet voor groothandels, fabrieken… of voor vrije beroepers, zoals artsen. Voor apothekers daarentegen is dit wel weer van toepassing. Grosso modo komt het er op neer dat zodra je een winkel hebt, je onder de handelshuur valt. De feitelijke omstandigheden tellen. In je handelshuurcontract vermelden dat de handelshuurwet niet van toepassing is, haalt dus niets uit als je feitelijk een winkel uitbaat. Anderzijds mag een arts die een ruimte huurt, wel expliciet met de verhuurder afspreken dat hij onder de handelshuur wil vallen.

 

Kan je de huur zonder meer opzeggen wanneer je een andere huurder vindt?

Nee, dit kan niet zomaar. Als huurder kan je wettelijk gezien op het einde van elke driejarige periode de huur beëindigen met een vooropzeg van 3 maanden. Die opzeg hoeft niet gemotiveerd te zijn. Wil je echter vroegtijdig weg, dan zal dit in overleg met de eigenaar moeten gebeuren.

 

In hoeverre kan de huurprijs worden aangepast?

Als de huurder of verhuurder vindt dat de afgesproken prijs in de handelshuurovereenkomst niet meer overeenstemt met de werkelijke huurwaarde van het pand, dan moet met bepaalde regels uit de handelshuurwetgeving rekening gehouden worden. Bij contracten van bepaalde duur kan een herziening van de huurprijs enkel worden gevraagd bij het verstrijken van elke driejarige periode. Dit moet gebeuren bij de vrederechter in de loop van de laatste 3 maanden voor het einde van de huurtermijn. Bovendien moet de huurder bewijzen dat door gewijzigde omstandigheden de normale huurwaarde van het gehuurde pand minstens 15% lager is dan de huurprijs die in het contract was overeengekomen. Deze nieuwe omstandigheden moeten ook duurzaam zijn (bijvoorbeeld geen wegenwerken) en onafhankelijk van de huurder.

 

Wat zijn jouw rechten als het pand wordt verkocht?

Wanneer het handelspand wordt verkocht, heb je als huurder geen recht om zelf eerst een bod te doen op het pand, tenzij dit voorkooprecht expliciet is voorzien in het huurcontract. Dit gebeurt echter niet vaak. Stel dat je eruit moet, kan de nieuwe eigenaar je dan zomaar opzeggen? Alles hangt af van het huurcontract en of dit al dan niet geregistreerd is.

Heb je een geregistreerd handelshuurcontract, dan kan de nieuwe eigenaar je alleen vóór het einde van het huurcontract uitzetten, als dit uitdrukkelijk is voorzien in het contract of als er in het huurcontract wordt verwezen naar artikel 12 van de handelshuurwet. Hij/zij moet daarbij wél de volgende regels respecteren:

  • je krijgt een opzeg van 1 jaar of meer
  • de nieuwe eigenaar moet de opzeg doen binnen de 3 maanden na de aankoop
  • de vroegtijdige opzeg kan slechts gebeuren als de nieuwe eigenaar of zijn/haar naaste familie het pand zelf gaan gebruiken, als hij/zij de bestemming van het gebouw wil veranderen (bijvoorbeeld er studentenkamers van maken in de plaats van een handelshuis), het gebouw gaat afbreken en terug opbouwen (de kosten moeten minstens 3 jaar huur bedragen) of als er grove tekortkomingen zijn vanwege de huurder zelf.

Is er in het geregistreerde handelshuurcontract geen uitzettingsclausule voorzien, dan blijft het huurcontract gewoon doorlopen, net alsof het pand niet van eigenaar veranderde.

Heb je geen geregistreerd handelshuurcontract en zit je al minstens 6 maanden in het pand, dan zal er altijd een gemotiveerde opzeg van minstens 1 jaar zijn, zelfs als het huurcontract een andere termijn bepaalt. Als je nog geen 6 maanden het pand huurt, dan kan je onmiddellijk en zonder vergoeding uit het pand worden gezet.

Of de nieuwe eigenaar die opzegt een schadevergoeding moet betalen, hangt van de situatie zelf af:

  • Er is geen vergoeding als de nieuwe eigenaar of zijn/haar familie een ander soort zaak in het pand gaat starten (bijvoorbeeld een schoenwinkel wordt een nachtwinkel).
  • Indien de nieuwe eigenaar het pand gaat slopen en heropbouwen of hij/zij wil er geen handelsbestemming meer aan geven, is de schadevergoeding gelijk aan 1 jaar huur.
  • Er is een schadevergoeding bedraagt 2 jaar huur als de nieuwe eigenaar of zijn/haar familie een gelijkaardige handel in het pand gaat beginnen (de huurder baatte een café uit en de nieuwe eigenaar gaat er op zijn beurt een café in openen).

TIPS

1. Zorg er als huurder voor dat het huurcontract geregistreerd is. Een mondeling contract biedt weinig houvast.
2. Laat bij voorkeur niet in de overeenkomst zetten dat een nieuwe eigenaar de handelshuur mag beëindigen.
3. Hou de termijnen nauwlettend in de gaten: wil je tussentijds opzeggen of is je handelshuur aan hernieuwing toe? Noteer cruciale data in je agenda.

Lees ook zeker ons artikel 4 gouden huurregels voor pop-up-stores

 

Vul de Starters GPS in en start je route!

Hye-Sook Vijls
Door Hye-Sook Vijls
19 maart 2018