Lorsqu’on parle de biens immobiliers, la même question revient généralement : vaut-il mieux acheter ou louer ? Cette question se pose aussi lorsqu’en tant que médecin indépendant, vous devez décider où vous accueillerez vos patients. Ces deux options présentent des avantages et des inconvénients. Il est donc conseillé de choisir en fonction de votre situation personnelle en tant que médecin débutant.
Posez-vous d’abord les bonnes questions
Que vous décidiez de louer ou d’acheter, trouver le cabinet idéal n’est possible que si vous connaissez vos besoins. Vous ne louerez ou n’achèterez peut-être pas seul ? Réfléchissez donc d’abord aux espaces dont vous et vos éventuels associés aurez besoin, comme
- des cabinets médicaux
- une salle d’attente
- un espace d’accueil et de secrétariat
- un cabinet commun
- des sanitaires (pour les patients)
- un local à archives
- un parking (pour les patients)
- …
J’aimerais acheter un cabinet
La première question que vous devez vous poser est la suivante : Est-il possible d’exercer une pratique médicale dans cet immeuble ? Il est en effet possible que vous ayez en vue un bel espace, mais que vous ne puissiez pas y exercer une profession médicale. À la commune, ils pourront vous dire si la législation urbanistique permet l’exercice d’une profession libérale dans l’immeuble. Passez donc toujours à la commune pour être certain que ce soit possible. Vous éviterez ainsi de faire un mauvais achat.
Vous avez trouvé un immeuble qui, dans son état actuel, n’est pas approprié, mais qui, moyennant des transformations, ferait un superbe cabinet Procédez dans ce cas à un changement d’affectation. Quiconque souhaite modifier la fonction principale d’un immeuble, comme le titulaire d’une profession libérale qui veut en faire son cabinet, devra en principe demander un permis, même s’il n’effectue pas de travaux de transformation.
Il existe toutefois une exception à cette règle. Vous ne devez pas demander de permis si vous voulez exercer, dans un bâtiment d’habitation, une fonction complémentaire à l’habitation. Les professions libérales tombent sous cette exception.
Les conditions suivantes doivent cependant être remplies :
- le bâtiment d’habitation est situé dans une zone résidentielle ou dans une zone comparable ;
- la fonction d’habitation reste la fonction principale du bâtiment ;
- la fonction complémentaire couvre une plus petite surface que la fonction d’habitation. Cette surface ne peut dépasser 100 mètres carrés ;
- la fonction complémentaire n’est pas en contradiction avec les prescriptions des règlements urbanistiques, des plans d’exécution spatiaux, des plans d’aménagement et de lotissement.
Enfin, un changement d’affectation temporaire d’un bâtiment, d’une durée maximale de quatre fois trente jours par an, est également dispensé de permis.
Vous avez jeté votre dévolu sur un espace qui se trouve dans un immeuble avec plusieurs propriétaires, comme un appartement ? Dans ce cas, demandez toujours une copie de l’acte de base. Celui-ci précise si vous pouvez par exemple apposer une plaque nominative, mais aussi si vous pouvez y exercer votre profession.
Imaginons que vous vouliez vous associer en tant que médecin et qu’un des associés veuille acheter l’immeuble. Soyez conscient que cela peut créer une situation d’inégalité. L’équilibre est un élément important au sein d’une association. C’est pourquoi il vaut mieux en discuter en détail.
Vous pouvez aussi décider d’acheter un cabinet avec l’ensemble des associés, mais des accords très clairs concernant l’aspect financier sont alors indispensables. Tous les associés ne seront en effet pas sur un pied d’égalité au niveau financier. Ce sera certainement le cas s’il y a entre eux d’importantes différences d’âge.
En tant que médecin débutant, je préfère louer
Si un achat n’est pas à l’ordre du jour, vous pouvez prendre votre temps et louer (provisoirement) un cabinet. Mais attention, soyez attentif au bail. Lisez et relisez votre bail avant de le signer. Il sera différent d’un bail locatif « ordinaire ». En tant que médecin, vous n’êtes en effet pas soumis à la législation sur les baux commerciaux puisque vous ne posez pas d’acte commercial.
Quiconque veut louer un cabinet médical n’est donc, en tant que locataire, pas protégé par une législation spécifique. Votre contrat relèvera dès lors d’un « bail ordinaire ». Tant le preneur que le bailleur peuvent par conséquent déterminer eux-mêmes le contenu du contrat et les accords applicables.
Veillez en tout cas à ce que les informations suivantes soient reprises dans le contrat :
- le terme
- la durée du bail
- les conditions de prolongation
- les conditions en cas de renon anticipé/résiliation anticipée
- le loyer et les éventuelles charges (communes) supplémentaires
- la possibilité de déduire le loyer à titre de frais professionnels. Attention ! Il vous faut dans ce cas l’autorisation du bailleur.
- travaux de transformation/travaux d’adaptation
- la nature des travaux
- le résultat visé à l’issue des travaux
- l’affectation du bien en tant que cabinet médical.
Vous pouvez compléter le reste vous-même ou avec l’aide d’un expert, en fonction de votre situation.
Comme lors d’un achat, nous vous recommandons également, en cas de location, de demander l’acte de base de manière à savoir exactement ce qui est possible et ce qui ne l’est pas. Encore une raison supplémentaire pour lire très attentivement votre bail et éventuellement demander l’avis d’un expert.
