Vous envisagez de lancer votre propre affaire ? Il y a dès lors de grandes chances que vous louiez un immeuble commercial. La législation sur les baux commerciaux vous est de ce fait applicable. Il est important de connaître vos droits et obligations étant donné qu’un contrat peut avoir de lourdes conséquences sur le développement et la pérennisation de votre entreprise.
Un bail commercial : de quoi s’agit-il ?
En tant qu’indépendant, si vous souhaitez louer un bâtiment ou un immeuble à des fins commerciales, vous devez le faire dans le respect de la législation sur les baux commerciaux. Celle-ci diffère de la législation sur la location « ordinaire ». Le bailleur n’est pas tenu de reprendre les règles spécifiques dans le bail. Nous vous recommandons dès lors de consulter cet article de blog.
Louer un immeuble commercial : voici les questions les plus fréquemment posées
La durée du bail commercial est-elle toujours de neuf ans ?
Le bail commercial est en principe conclu pour neuf ans. Le bailleur ne peut donc pas résilier le bail avant la fin de ce terme. Des exceptions sont toutefois possibles, si elles ont été stipulées explicitement dans le contrat. La possibilité de résilier le bail à l'extinction de chaque triennat peut ainsi être prévue dans le contrat. Dans ce cas, le délai de préavis est d'au moins un an et le préavis doit dès lors être signifié au cours de la deuxième ou de la cinquième année.
Le bailleur peut résilier la location de l'immeuble s’il souhaite l’utiliser personnellement. Ce commerce peut être exploité tant par le propriétaire lui-même que par son conjoint, ses (petits-)enfants, ses (grands-)parents ou ceux de son conjoint.
Louer un immeuble commercial pendant plus de neuf ans ?
Vous pouvez louer un immeuble pendant plus de neuf ans, mais dans ce cas le bail doit obligatoirement être établi par un notaire.
Vous avez droit à trois renouvellements de bail. Vous devez en faire la demande au plus tard quinze mois avant la fin de la durée de la location en cours, par le biais d'une lettre recommandée envoyée au bailleur.
Louer un magasin sans bail commercial ?
Vous louez un magasin en tant qu'indépendant, mais le propriétaire indique à l'avance qu'il ne souhaite pas s'encombrer de la réglementation stricte de la législation sur les baux commerciaux. C’est interdit ! Dès que l'espace loué abrite un commerce de détail, il relève du bail commercial.
Il s'agit d'une règle d'ordre public. Il est par conséquent inutile de spécifier dans le contrat de bail commercial que la législation sur le bail commercial n'est pas applicable si dans les faits, vous exploitez un magasin.
Dans quelle mesure le loyer peut-il être adapté ?
Le bailleur peut demander une révision du loyer tous les trois ans. Il ne peut le faire que durant les trois derniers mois de la période triennale de location. Il doit démontrer que la valeur locative a augmenté ou baissé de 15 % par rapport au loyer convenu, en raison d’un changement de circonstances. Ces nouvelles circonstances doivent également être durables (par exemple, les travaux de voirie n’entrent pas en ligne de compte) et indépendantes du locataire.
Quels sont les droits du locataire en cas de vente de l'immeuble ?
En cas de vente de l'immeuble commercial, le locataire ne dispose pas du droit de faire lui-même une offre en premier pour acquérir l'immeuble, à moins qu'un droit de préemption n'ait été prévu explicitement dans le contrat de bail. Ce qui est toutefois assez rare. Si le locataire doit quitter les lieux, le nouveau propriétaire peut-il résilier le bail comme bon lui semble ? Tout dépend du contrat de bail et de son enregistrement ou non.
Si vous disposez d'un contrat de bail enregistré, le nouveau propriétaire pourra uniquement vous expulser avant la fin du contrat de bail pour autant que cette possibilité ait été prévue formellement dans le contrat ou si le contrat de bail fait référence à l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux. Il devra néanmoins respecter les règles suivantes :
- vous recevez un préavis d'un an ou plus ;
- le nouveau propriétaire doit signifier le préavis dans les 3 mois suivant l'achat ;
- le préavis anticipé est uniquement possible si le nouveau propriétaire ou sa famille proche vont utiliser eux-mêmes l'immeuble, s'il souhaite changer la destination du bâtiment (par exemple transformer une maison de commerce en chambres d'étudiants), faire démolir le bâtiment et le reconstruire (les frais doivent s'élever à au moins trois ans de loyer) ou en cas de manquements graves dans le chef du locataire lui-même.
Si le bail commercial enregistré ne prévoit aucune clause d'expulsion, le contrat de bail continuera de courir tout simplement comme si l'immeuble n'avait pas changé de propriétaire.
Si vous ne disposez pas d'un bail commercial enregistré et que vous occupez l'immeuble depuis au moins six mois, il devra alors toujours y avoir un préavis motivé d'au moins un an, même si le contrat de bail stipule un autre délai. En revanche, si vous louez l'immeuble depuis moins de six mois, vous pourrez être expulsé du bâtiment immédiatement et sans dédommagement.
Le fait de savoir si le nouveau propriétaire qui notifie un préavis, sera ou non redevable d'un dédommagement, dépendra de la situation concrète :
- Il n'y a pas de dédommagement si le nouveau propriétaire ou sa famille démarrent un autre type de commerce dans l'immeuble (un magasin de chaussures devient par exemple un magasin de nuit).
- Si le nouveau propriétaire démolit et reconstruit l'immeuble ou s'il ne souhaite plus lui donner de destination commerciale, le dédommagement sera égal à un an de loyer.
Le dédommagement s'élève à deux ans de loyer si le nouveau propriétaire ou sa famille débutent l'exploitation d'un commerce similaire dans l'immeuble (le locataire exploitait un café et le nouveau propriétaire va, à son tour, y ouvrir un café).
Résilier un bail commercial : est-ce possible ?
En tant que locataire, vous avez à tout moment le droit de résilier de manière anticipée le bail commercial à l’expiration d’une période de trois ans. Il convient d’en informer le bailleur au moins six mois à l’avance par le biais d'un courrier recommandé.
Dans le cas d’un bail commercial de plus longue durée, le bailleur peut avoir prévu dans le contrat qu’une résiliation n’est possible qu’à l’expiration d'une période de cinq ans, par exemple. Même dans ce cas, vous pouvez résilier le bail commercial dans la troisième année. Vos possibilités de résiliation en tant que locataire étant prévues par la loi, toute disposition contractuelle est nulle si celle-ci n’y est pas conforme.
Résilier un bail commercial après un an ?
Les dispositions contractuelles en faveur du locataire restent toutefois valables. Si vous convenez avec le bailleur de la possibilité de résilier le bail après un an, cet accord reste valable. La loi sur les baux commerciaux est établie en vue de protéger le locataire.
Résilier le bail commercial lorsque vous trouvez un autre locataire ?
Non, les choses ne sont pas aussi simples. Le locataire peut, en vertu de la loi, mettre fin au bail à la fin de chaque triennat moyennant un préavis de 3 mois. Ce préavis ne doit pas être motivé. Toutefois, s'il souhaite partir plus tôt, il devra le faire en concertation avec le propriétaire.
Conseils pour votre bail commercial
- Veillez, en tant que locataire, à faire enregistrer le contrat de bail. Un contrat verbal offre peu de garanties.
- Ne laissez de préférence pas indiquer dans le contrat qu'un nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail.
- Observez la plus grande vigilance concernant les délais. Vous souhaitez résilier le contrat avant terme ? Votre bail commercial doit être renouvelé ? Notez soigneusement les dates cruciales dans votre agenda.
