De federale regering wil de verhuur van studentenkamers vrijstellen van btw, ook als er extra diensten aangeboden worden. Een nieuw wetsontwerp herziet daarom de btw-regeling voor gemeubelde logies. Volgens de nieuwe wet zal vanaf 1 juli 2022 de verhuur van gemeubelde logies vrijgesteld worden van btw wanneer het gaat om een periode van drie maanden of langer.
Situatie vandaag
De verhuur van onroerende goederen wordt in principe vrijgesteld van btw. Er zijn echter een aantal uitzonderingen die wel recht op aftrek geven, waaronder ‘het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend’. Wat precies moet begrepen worden onder het verschaffen van gemeubelde logies, interpreteerde de btw-administratie tot nog toe vrij ruim. Hierdoor kon ook de verhuur van studentenkamers in sommige situaties aan de btw onderworpen worden.
Kotbazen en projectontwikkelaars maakten van die ruime interpretatie handig gebruik en boden soms extra diensten aan, zoals onthaal ter plaatse in combinatie met schoonmaak, ontbijt, enzovoort. Hierdoor konden ze de verhuur van studentenkamers in sommige situaties ook aan de btw onderwerpen en konden ze daarnaast de btw van hun investeringskosten ook recupereren.
Wat verandert er?
Vanaf 1 juli 2022 is de verhuur van gemeubeld logies vanaf 3 maanden zonder meer vrijgesteld van btw, en dat ongeacht of die verhuur gepaard gaat met eventuele ‘hoteldiensten’ of niet. De verhuur van studentenkamers, die doorgaans meer dan 3 maanden beslaat, zal vanaf dan dus onmogelijk nog aan de btw onderworpen kunnen worden.
De zogenaamde ‘hotelregeling’, die wel aan de btw onderworpen is, kan bovendien enkel nog doorwerken voor ‘hotels en motels’ en voor ‘inrichtingen met een soortgelijke functie waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van minder dan drie maanden’, tenzij die inrichtingen geen van de in de wet opgesomde nauw samenhangende diensten verrichten:
- Het instaan voor het fysieke onthaal van gasten.
- Het voorzien in huishoudlinnen en, wanneer de verhuur langer duurt dan één week, de vervanging ervan tenminste eenmaal per week.
- Het dagelijks verschaffen van ontbijt, ongeacht of dit door de uitbater zelf of een derde wordt voorzien.
Als geen van de hierboven vernoemde bijkomende diensten aangeboden worden, blijft de verhuur van dit type logement vrijgesteld van de btw. Omgekeerd volstaat het verrichten van één van de opgesomde bijkomende diensten om aan de btw onderworpen te zijn (op voorwaarde natuurlijk dat ook aan de andere voorwaarden is voldaan).
Het is daarnaast niet langer vereist dat de bijkomende dienst(en) die soortgelijke inrichtingen aanbieden, deel uitmaken van de globale prijs die aan de gast wordt aangerekend. Ook is het regelmatig schoonmaken van de kamers tijdens het verblijf uit het lijstje van bijkomende diensten verdwenen. Noch het aanrekenen van een globale prijs, noch het poetsen van de kamers heeft vanaf 1 juli 2022 dus nog een impact op het al dan niet belastbaar karakter van de verhuur van gemeubelde logies.
Belangrijke opmerking: In de nieuwe definitie van de ‘hotelregeling’, zorgt de term ‘gewoonlijk’ ervoor dat iemand die normaal gezien studentenkamers verhuurt voor meer dan 3 maanden, ook geen btw zal moeten aanrekenen als hij toevallig eens een studentenkamer voor minder dan 3 maanden zou verhuren. Omgekeerd zal een hotel dat uitzonderlijk eens een kamer voor meer dan drie maanden verhuurt, die verhuur wel moeten vrijstellen van btw, ook al worden er in deze situatie bijkomende diensten geleverd.
Enkele specifieke situaties toegelicht
Aan de hand van een aantal voorbeelden tonen we aan wat de impact van de wetswijziging inhoudt voor een aantal specifieke situaties.
Hotels en motels
Als de duur van het verblijf minder is dan drie maanden, is de verhuur van logies in hotels en motels sowieso aan de btw onderworpen.
Inrichtingen met een soortgelijke functie
Voor de verhuur van logies in inrichtingen met een soortgelijke functie geldt hetzelfde, met die nuance dat de verhuur dan moet gepaard gaan met de levering van minstens één van de hierboven opgesomde diensten. De toeristische verhuur van vakantiewoningen of appartementen aan zee bijvoorbeeld blijft dus, zolang het om een louter passieve verhuur gaat, vrijgesteld van btw.
Jeugdherbergen, vakantiehuizen en passieve verhuur
De geldende vrijstellingen voor gemeubelde logies die vallen onder het zogenaamde verschaffen van gemeubelde logies voor erkende jeugdherbergen en vakantiehuizen voor de jeugd … blijven behouden.
Ook voor de zogenaamde passieve verhuur, waarbij de verhuurder enkel het gebouw of de ruimte verhuurt maar verder geen bijkomende diensten aanbiedt, blijven dezelfde regels gelden.
Vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen
De verhuur van gemeubelde logies waarop de vrijstelling volgens artikel 44 niet van toepassing is, is sinds 1 januari 2022 uitgesloten van de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen. Hierdoor zijn zowel ondernemingen als particulieren sindsdien nu verplicht om periodieke aangiften in te dienen.
Particulieren die sporadisch een gemeubeld logement verhuren, kunnen mogelijks een uitweg vinden via het regime van de deeleconomie. Voldoen ze aan de voorwaarden van de deeleconomie, dan hoeven ze de verhuur nog steeds niet aan de btw te onderwerpen. Noteer dat het voor hen tijdelijk trouwens niet vereist is dat de verhuur gebeurt via een erkend platform voor de deeleconomie. Vanaf 1 juli 2022 is dat wel opnieuw het geval en zullen periodieke aangiftes onvermijdelijk worden, tenzij men de verhuur vanaf dan via een erkend platform van de deeleconomie laat verlopen.
Besluit
Wie vooral door de nieuwe regeling worden getroffen, zijn de verhuurders die hun gemeubelde logies vaak voor langer dan drie maanden verhuren (bijvoorbeeld de verhuur van studentenkamers). Onderwierpen zij die verhuur vroeger aan de btw, dan zal dat vanaf 1 juli 2022 niet langer mogelijk zijn.
Hoewel dit enerzijds een administratieve vereenvoudiging met zich meebrengt, betekent dit anderzijds dat de recuperatie van de btw die de verhuurder op de constructies betaalde, niet meer mogelijk is.
