Le gouvernement fédéral entend exonérer de TVA la location de chambres d’étudiants, même si elle s’accompagne de services supplémentaires. Un nouveau projet de loi revoit dès lors le régime TVA applicable aux logements meublés. Selon la nouvelle loi, la location de logements meublés sera exonérée de TVA à partir du 1er juillet 2022, à condition que cette location porte sur une période de trois mois ou plus.
Situation actuelle
La location immobilière est en principe exonérée de TVA. Il y a néanmoins une série d’exceptions qui ouvrent droit à la déduction, notamment « la fourniture de logements meublés dans des hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants ». Jusqu’à présent, l’administration TVA interprétait dans un sens relativement large ce qu’il convenait précisément d’entendre par fourniture de logements meublés. De ce fait, la location de chambres d’étudiants pouvait elle aussi être soumise à la TVA dans certaines situations.
Les propriétaires de kots et promoteurs immobiliers usaient habilement de cette interprétation au sens large et proposaient parfois des services supplémentaires, comme l’accueil sur place en combinaison avec le nettoyage, le petit-déjeuner, etc. Ils pouvaient ainsi, dans certaines situations, soumettre la location de chambres d’étudiants à la TVA et récupérer la TVA sur leur investissement.
Qu’est-ce qui change ?
À partir du 1er juillet 2022, la location de logements meublés pour une durée de trois mois ou plus sera automatiquement exonérée de TVA, peu importe que cette location s’accompagne d’éventuels « services hôteliers » ou pas. À partir de cette date, la location de chambres d’étudiants qui porte généralement sur une période de plus de trois mois ne pourra donc plus être soumise à la TVA.
Le « régime hôtelier », qui est quant à lui soumis à la TVA, ne pourra plus s’appliquer qu’aux « hôtels et motels » et aux « établissements ayant une fonction similaire où sont hébergés habituellement pour une durée inférieure à trois mois des hôtes payants », à moins que ces établissements ne rendent aucun des services connexes énumérés dans la loi :
- la réception physique des hôtes ;
- la mise à disposition du linge de maison et, lorsque les logements meublés sont fournis pour une période de plus d’une semaine, le remplacement de ce linge de maison au moins une fois par semaine ;
- la fourniture quotidienne du petit-déjeuner, par l’exploitant du logement ou par un tiers pour son compte.
Si aucun des services supplémentaires susvisés n’est proposé, la location de ce type de logement reste exonérée de TVA. Inversement, la fourniture d’un seul des services supplémentaires énumérés suffit pour entraîner l’assujettissement à la TVA (à condition bien entendu que les autres conditions soient elles aussi remplies).
Il n’est par ailleurs plus requis que le(s) service(s) supplémentaire(s) proposé(s) par ces établissements similaires soi(en)t compris dans le prix global facturé à l’hôte. Le nettoyage régulier des chambres pendant le séjour a lui aussi disparu de la liste des services supplémentaires. À partir du 1er juillet 2022, ni la facturation d’un prix global ni le nettoyage des chambres n’auront donc encore un impact sur le caractère taxable ou non de la location de logements meublés.
Remarque importante : Dans la nouvelle définition du « régime hôtelier », le terme « habituellement » a pour effet qu’une personne qui loue normalement des chambres d’étudiants pour des périodes de plus de trois mois ne devra pas non plus imputer de TVA si elle loue occasionnellement une chambre d’étudiant pour une durée de moins de trois mois. Inversement, un hôtel qui loue exceptionnellement une chambre pour une durée supérieure à trois mois devra exonérer cette location de TVA, même si, en l’occurrence, il fournit des services supplémentaires.
Quelques situations spécifiques expliquées
À partir d’une série d’exemples, nous illustrerons l’impact de la modification de loi sur quelques situations spécifiques.
Hôtels et motels
Si la durée du séjour est inférieure à trois mois, la location de logements dans des hôtels et motels est automatiquement soumise à la TVA.
Établissements ayant une fonction similaire
Cela vaut également pour la location de logements dans des établissements ayant une fonction similaire, à la nuance près que la location doit en l’occurrence s’accompagner de la fourniture d’au moins un des services énumérés ci-dessus. La location touristique de résidences de vacances ou d’appartements à la mer, par exemple, reste donc exonérée de TVA, pour autant qu’il s’agisse d’une location purement passive.
Apparts-hôtels
Dans les apparts-hôtels - une formule de logement à mi-chemin entre l’hôtel et la location d’un appartement accompagnée de services supplémentaires - la manière dont l’appart-hôtel est organisé est déterminante pour l’assujettissement à la TVA :
- Fourniture de logements meublés pour une période inférieure à trois mois en combinaison avec un ensemble de services : la location est taxée.
- Fourniture de logements meublés pour une période supérieure à trois mois en combinaison avec un ensemble de services : la location est exonérée de TVA.
- Auberges de jeunesse, maisons de vacances et location passive
- Les exonérations en vigueur pour les logements meublés qui relèvent de la fourniture de logements meublés pour auberges de jeunesse et maisons de vacances pour la jeunesse agréées... sont maintenues.
Les mêmes règles continuent également de s’appliquer à la location dite passive, où le bailleur se limite à louer le bâtiment ou l’espace, mais ne propose aucun service supplémentaire.
Régime de franchise pour les petites entreprises
La location de logements meublés, à laquelle l’exonération prévue à l’article 44 n’est pas applicable, est exclue du régime de franchise pour les petites entreprises depuis le 1er janvier 2022. Depuis, les entreprises comme les particuliers sont donc obligés d’introduire des déclarations périodiques.
Les particuliers qui louent occasionnellement un logement meublé peuvent y échapper via le régime de l’économie collaborative. S’ils répondent aux conditions de l’économie collaborative, ils ne sont toujours pas obligés de soumettre la location à la TVA. Il convient de noter qu’ils ne sont momentanément pas tenus de proposer la location via une plateforme agréée d’économie collaborative. À partir du 1er juillet 2022, ils y seront à nouveau tenus et ils n’échapperont plus à l’introduction de déclarations périodiques, sauf si la location s’effectue via une plateforme agréée d’économie collaborative.
Conclusion
Les principaux concernés par la nouvelle réglementation sont les bailleurs qui louent souvent leurs logements meublés pour des périodes plus de trois mois (par exemple, les bailleurs de chambres d’étudiants). S’ils soumettaient jadis cette location à la TVA, ils ne pourront plus le faire à partir du 1er juillet 2022.
Même si cette nouvelle réglementation s’accompagne d’une simplification administrative, elle implique également que le bailleur ne pourra plus récupérer la TVA qu’il a payée sur la construction.
