Op 1 januari 2019 trad het nieuwe optionele btw-stelsel voor onroerende verhuur in werking. In deze blogpost bespreken we de belangrijkste punten van deze nieuwe regeling.
Waarover gaat het?
Sinds 1 januari 2019 kan de verhuur van een nieuw of grondig gerenoveerd gebouw in bepaalde omstandigheden aan de btw worden onderworpen. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat het gebouw uitsluitend dient voor de economische activiteiten waarvoor de huurder (gewone, vrijstelde of gemengd) btw-plichtige is.
Huurder en verhuurder moeten daarenboven samen en uitdrukkelijk voor de onderwerping van het huurcontract aan de btw kiezen. Een pro fiscoverklaring in de huurovereenkomst daarvoor volstaat. De gemaakte keuze geldt overigens steeds voor de volledige duur van de huurovereenkomst.
Opgelet: de herzieningstermijn voor de afgetrokken btw is 25 jaar. Om de btw volledig te kunnen recupereren, zal de verhuurder het gebouw dus gedurende minstens 25 jaar moeten verhuren met btw.
Timing
Enkel nieuwbouw- en grondige renovatieprojecten die vanaf 1 oktober 2018 werden opgestart, kunnen van de nieuwe maatregel genieten. Concreet betekent dit dat er vóór die datum voor het gebouw in kwestie nog geen btw opeisbaar mocht zijn voor materiële bouwkosten in de strikte zin van het woord.
Prestaties van louter intellectuele of immateriële aard (zoals diensten van architecten, landmeters, studiebureau’s) vormen dus geen belemmering voor de toepassing van de nieuwe regeling. Ook afbraakwerken of werken die betrekking hebben op de grond (zoals. sanerings- of stabiliseringswerken) zijn niet van tel en mogen dus eventueel al vóór 1 oktober 2018 uitgevoerd zijn.
Opslagruimtes: versoepelde definitie
De aard van het gebouw (opslagruimte, kantoor, winkel, fabrieksgebouw) doet voor de toepassing van het optionele stelsel niet ter zake. De verplichte btw-onderwerping van de terbeschikkingstelling van opslagruimtes is in de nieuwe regeling daarom beperkt tot die gevallen waarin de optie niet mogelijk is (bijvoorbeeld verhuur van een opslagruimte aan een particulier).
Een opslagruimte wordt voortaan overigens gedefinieerd als een gebouw dat voor meer dan 50% wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, en voor maximum 10 % als verkoopsruimte.
Merk op dat de eerder vermelde voorwaarde, dat er nog geen btw opeisbaar geworden mag zijn vóór 1 oktober 2018, niet geldt voor opslagruimten. Ook voor reeds bestaande opslagruimtes kan vanaf 1 januari 2019 dus gekozen worden voor de toepassing van de btw.
Wat zijn de nieuwe regels voor kortdurend verhuur?
Voor kortdurende verhuur van maximum zes maanden, voerde de wet daarnaast een verplichte btw-heffing in die voorrang heeft op het optioneel stelsel. De verplichte heffing geldt ongeacht het al dan niet professioneel karakter van de huur en is dus vooral relevant voor de verhuur van bv. feest- of conferentiezalen. Maar de wet voorziet ook heel wat uitzonderingen.
In volgende gevallen geldt het verplichte btw-regime voor kortdurende verhuur niet:
- verhuur van onroerende goederen, bestemd voor private bewoning (privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen, studentenverblijven);
- verhuur aan natuurlijke personen die de onroerende goederen niet gebruiken voor de uitoefening van hun economische activiteit;
- verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bijvoorbeeld VZW’s);
- verhuur aan eenieder die de onroerende goederen gebruikt voor vrijgestelde handelingen bedoeld door art.44 §2 WBTW (bv. verhuur van lokalen aan bepaalde jeugdbewegingen in het kader van de organisatie van retraites of kampen).
Financiële implicaties?
De nieuwe regeling laat de verhuurder toe de btw op de bouw- of renovatiekosten onmiddellijk en volledig te recupereren, en ook de huurder zal de btw op de huur volgens de normale regels kunnen aftrekken.
Maar opgelet: door de lange herzieningstermijn van 25 jaar blijft het belangrijk om steeds geval per geval na te gaan welk btw-regime optimaal is voor je klant.
Heb je hier vragen over? Weet dat je als accountant of belastingadviseur een persoonlijke adviseur krijgt toegewezen bij Liantis die fungeert als je ideale vraagbaak.
