Le nouveau régime de TVA optionnelle pour la location immobilière est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Dans le présent article de blog, nous nous penchons sur les dispositions principales de ce régime.
De quoi s’agit-il ?
Depuis le 1er janvier 2019, la location d’un bâtiment neuf ou ayant subi d’importantes rénovations peut être soumise à la TVA dans certaines circonstances. Une condition importante doit toutefois être remplie : le bâtiment peut uniquement être affecté aux activités économiques pour lesquelles le preneur est assujetti à la TVA (assujetti ordinaire, exempté ou mixte).
Le preneur et le bailleur doivent en outre opter conjointement et expressément pour l’assujettissement du bail à la TVA.
Il suffit pour ce faire d’insérer une déclaration pro fisco dans le contrat de bail. Cette option vaut en outre pour toute la durée du contrat.
Attention : la déduction de la TVA est sujette à révision pendant une période de 25 ans. Par conséquent, pour pouvoir récupérer intégralement la TVA, le bailleur doit louer le bâtiment avec assujettissement à la taxe durant 25 ans au moins.
Timing du régime de TVA optionnelle
Seuls les projets de nouvelle construction et d’importantes rénovations ayant débuté à partir du 1er octobre 2018 peuvent bénéficier de la nouvelle mesure.
Concrètement, la TVA ne peut donc être devenue exigible avant cette date pour les coûts de construction matériels, au sens strict du terme, générés par le bâtiment en question.
Les prestations de nature purement intellectuelle ou immatérielle (par exemple les services fournis par les architectes, géomètres ou bureaux d’études) ne constituent pas un obstacle à l’application de la nouvelle réglementation. Les travaux de démolition ou les travaux relatifs au sol (travaux d’assainissement, travaux de stabilisation...) ne sont pas non plus visés et peuvent dès lors avoir été exécutés avant le 1er octobre 2018.
Entrepôts : définition assouplie
La nature du bâtiment (entrepôt, bureau, magasin, usine) ne joue aucun rôle quant à l’application du régime optionnel. Dans la nouvelle réglementation, l’assujettissement obligatoire pour la mise à disposition d’entrepôts est donc limité aux cas où l’option n’est pas possible (location d’un entrepôt à un particulier...).
Désormais, un entrepôt est par ailleurs défini comme un bâtiment dont plus de 50 % sont utilisés pour l’entreposage de biens et maximum 10 % comme espace de vente.
On notera que la condition précitée, selon laquelle la TVA ne peut être devenue exigible avant le 1er octobre 2018, ne s’applique pas aux entrepôts. Depuis le 1er janvier 2019, il est donc également possible de soumettre à la TVA les lieux de stockage existants.
Nouvelles règles également pour la location de courte durée
En ce qui concerne la location pour une période n’excédant pas six mois, un prélèvement obligatoire de la TVA qui prime le régime optionnel a été introduit dans la législation. Ce prélèvement est obligatoire indépendamment du caractère professionnel ou non de la location et vise dès lors surtout la location de salles des fêtes ou de conférence, par exemple. La loi prévoit toutefois aussi une série d’exceptions.
Le régime de taxation obligatoire pour la location de courte durée ne s’applique pas dans les cas suivants :
- la location de biens immobiliers à des fins de logement privé (habitations privées, résidences secondaires, logements de vacances, logements pour étudiants) ;
- la location à des personnes physiques qui utilisent les biens immeubles à des fins étrangères à leur activité économique ;
- la location à des organisations sans but lucratif (ASBL...) ;
- la location à toute personne qui affecte les biens immeubles à des opérations exemptées en vertu de l’article 44, § 2 CTVA (location de locaux à certains mouvements de jeunesse dans le cadre de l’organisation de retraites ou de camps...).
Quelles sont les implications financières ?
La nouvelle réglementation autorise le bailleur à récupérer immédiatement et intégralement la TVA sur les coûts de construction ou de rénovation. Le preneur peut également déduire la TVA sur le loyer, conformément aux règles en vigueur.
Attention : vu que la durée du délai de révision est de 25 ans, il est important d’opter systématiquement pour le régime le mieux adapté à la situation de chacun de vos clients.
Vous avez des questions à ce sujet ? Liantis met à votre disposition en tant que comptable ou expert-comptable, un conseiller personnel qui se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions.
