Pieter Debbaut is fiscaal adviseur bij Liantis. Elke maand loodst hij je door een actueel fiscaal thema. Deze maand gaat hij dieper in op de belastingvermindering voor vrijwillige kwijtschelding van beroepsmatige huur.
Steun voor ondernemers-huurders
Het voorbije jaar moesten heel wat ondernemingen verplicht de deuren sluiten om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Hun vaste kosten, zoals de huur, bleven gedurende die tijdelijke sluitingsperiode wel gewoon doorlopen.
Omdat heel wat ondernemers-huurders problemen ondervonden om de huur van hun ondernemingspand te betalen, hebben het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk Gewest een handelshuurlening voorzien. Ook op federaal niveau is een steunmaatregel ingevoerd: particuliere verhuurders worden onder de vorm van een belastingvermindering in de personenbelasting aangemoedigd om de huur van ondernemingen geheel of gedeeltelijk kwijt te schelden.
Wat houdt de maatregel precies in?
De belastingvermindering kan worden verleend aan alle eigenaars, vruchtgebruikers, erfpachters, opstalhouders of bezitters die in België een onroerend goed verhuren aan een onderneming die verplicht moest sluiten tijdens de coronacrisis. Zij kunnen vrijwillig de beroepsmatige huur en huurvoordelen van het onroerend goed geheel of gedeeltelijk kwijtschelden voor de maanden maart, april of mei 2021.
Huurvoordelen zijn kosten die normaal gezien ten laste zijn van de eigenaar, maar die aan de huurder worden doorgerekend. Denk aan de onroerende voorheffing of verzekeringspremies.
Gebruikt de huurder een deel van het pand ook privé? Het is enkel de huur voor het beroepsmatige gedeelte die in aanmerking komt voor de belastingvermindering. Zijn de privé- en beroepsmatige huur niet opgesplitst in de huurovereenkomst? In dat geval worden de huurprijs en de huurvoordelen voor het beroepsmatige gedeelte bepaald op basis van de oppervlakte die wordt gebruikt voor de ondernemingsactiviteit.
Worden de huur en de huurvoordelen niet maandelijks betaald? Dan moet het bedrag voor de vrijstelling in verhouding tot de maanden waarop het betrekking heeft (dus maart, april of mei 2021) worden berekend.
Wat zijn de precieze voorwaarden voor de belastingvermindering?
De belastingvermindering is enkel van toepassing als de huurder in de periode waarvoor de huur wordt kwijtgescholden:
- een zelfstandige in hoofdberoep is, een kleine vennootschap of een vereniging die wordt aangemerkt als kleine vereniging.
- volgens de KBO actief is op het adres van het gehuurde onroerend goed en door de coronamaatregelen verplicht geheel of gedeeltelijk moest sluiten.
- geen huurachterstallen had op 12 maart 2020 en op het moment van de kwijtschelding niet kan worden aangemerkt als een onderneming in moeilijkheden.
- (indien hij een natuurlijk persoon is) niet de echtgenoot of een gezinslid is van de verhuurder (kind, ouder, broer of zus).
- (indien hij een rechtspersoon is) geen vennootschap is waarin de verhuurder (of z’n echtgenoot of een gezinslid) een (on)rechtstreeks gemandateerde bedrijfsleider is (bijvoorbeeld zaakvoerder of bestuurder) of als vaste vertegenwoordiger van een andere vennootschap een gelijkaardige functie uitoefent.
- (indien hij een rechtspersoon is) geen aannemings- of lastgevingsovereenkomst heeft gesloten met een andere vennootschap waarvan de verhuurder (of z’n echtgenoot of een gezinslid) aandeelhouder is of waarin hij tegen vergoeding een leidende functie heeft (dagelijks bestuur, een functie van commerciële, financiële of technische aard).
- geen vennootschap is waarvan de verhuurder, z’n echtgenoot of een gezinslid aandelen bezit die meer dan 30% van het kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen.
Bij een gedeeltelijke kwijtschelding moet minstens 40% van de huur worden kwijtgescholden.
De kwijtschelding wordt vrijwillig en definitief toegestaan en wordt vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder. Die schriftelijke overeenkomst moet door de verhuurder uiterlijk 15 juli 2021 aan de FOD Financiën worden bezorgd.
Hoeveel bedraagt de belastingvermindering?
De belastingvermindering bedraagt 30% van de kwijtgescholden huur en geldt voor de belastbare periode waarin de huur en huurvoordelen worden kwijtgescholden.
Let wel op: Het bedrag van de kwijtgescholden huur mag niet meer bedragen dan 5.000 euro per maand per huurovereenkomst, en niet meer dan 45.000 euro per verhuurder voor alle huurovereenkomsten samen.
Zijn er meerdere verhuurders voor hetzelfde onroerend goed, dan moet het maximumbedrag van 5.000 euro per maand per huurovereenkomst worden verdeeld over de verhuurders in functie van hun aandeel in de huur. De maximale belastingvermindering bedraagt dan 4.500 euro per huurovereenkomst voor de maanden maart, april en mei 2021 samen. De maximale belastingvermindering kan in totaal niet hoger zijn dan 13.500 euro per verhuurder.
We lichten toe met twee voorbeelden
Voorbeeld 1:
Broers A en B zijn elk voor de helft eigenaar van een handelspand (restaurant met feestzaal). Ze verhuren het pand voor 6.000 euro per maand aan een vennootschap. Ze komen overeen om de huurprijs voor de maanden april en mei 2021 kwijt te schelden en leggen dat vast in een schriftelijke overeenkomst.
De broers kunnen elk aanspraak maken op een belastingvermindering. Die wordt als volgt berekend: de kwijtgescholden huurprijs van 6.000 euro, beperkt tot 5.000 euro per maand x 50% x twee maanden. Dat komt neer op 5.000 euro. Beide broers kunnen elk aanspraak maken op een belastingvermindering van 5.000 euro x 30%, wat neerkomt op 1.500 euro.
Voorbeeld 2:
Mevrouw C is eigenaar van zes handelspanden die ze verhuurt aan horecaondernemingen. De huurprijs voor twee van die panden bedraagt 3.000 euro per maand, voor de andere vier bedraagt de huurprijs 2.000 euro per maand. Ze scheldt voor alle panden de huurprijs voor de maanden maart, april en mei 2021 kwijt.
Samen met haar echtgenoot D is ze ook eigenaar van een pand dat voor 5.000 euro per maand wordt verhuurd aan een fitnesscentrum met horeca-uitbating, van een pand dat voor 3.000 euro per maand wordt verhuurd aan een kledingzaak en van een pand dat voor 3.000 euro per maand wordt verhuurd aan een kappersvennootschap. Ze schelden de huurprijs voor de maanden maart, april en mei 2021 voor de drie panden kwijt.
Mevrouw C komt in aanmerking voor deze belastingvermindering:
- 2 x 3 maand x 3.000 euro = 18.000 euro
- 4 x 3 maand x 2.000 euro = 24.000 euro
- 1 x 3 maand x 5.000 euro x 50% = 7.500 euro
- 2 x 3 maand x 3.000 euro x 50% = 9.000 euro
Dit geeft een totaal van 58.500 euro, maar de belastingvermindering is beperkt tot 45.000 euro per verhuurder. Mevrouw C kan dus aanspraak maken op een belastingvermindering van 45.000 euro x 30% of 13.500 euro.
Meneer D komt in aanmerking voor deze belastingvermindering:
- 1 x 3 maand x 5.000 euro x 50% = 7.500 euro.
- 2 x 3 maand x 3.000 euro x 50% = 9.000 euro.
Dit geeft een totaal van 16.500 euro, wat resulteert in een belastingvermindering van 16.500 euro x 30% of 4.950 euro.
Goed nieuws: de maatregel wordt verlengd
Het kernkabinet van de federale regering heeft op 18 mei 2021 beslist om de steunmaatregel te verlengen tot de maanden juni, juli, augustus en september 2021 (zie persbericht Verlenging economische steunmaatregelen tot 30 september 2021). Het is nog wachten op de precieze voorwaarden voor de verlenging. We houden je op de hoogte.
