Met de start van de zomervakantie is ook het hoogseizoen voor de verhuur van vakantiewoningen aangebroken. Wie regelmatig een extra gastenkamer of vakantiewoning verhuurt, moet daar in veel gevallen btw op aanrekenen. Wil je dat niet? Dan kan je, mits je bepaalde aandachtspunten respecteert, de btw-onderwerping vermijden.
Principe: vrijstelling
Verhuur je regelmatig en op zelfstandige basis een onroerend goed in het kader van een economische activiteit, dan val je voor die verhuur onder het toepassingsgebied van het btw-wetboek. Dit geldt ongeacht of je je voor die verhuur in de KBO moet inschrijven, en ongeacht hoe je de huurinkomsten in je belastingaangifte opneemt.
In principe stelt het btw-wetboek de verhuur van onroerende goederen wel vrij van btw. Dat betekent dat je, voor zover je geen andere activiteiten uitoefent die aan de btw onderworpen zijn, geen btw-hoedanigheid nodig hebt. Ook van andere btw-formaliteiten (bv. aanrekenen btw, indienen periodieke aangiftes, …) ben je vrijgesteld. Daartegenover staat dan ook wel dat je de btw die je zelf op je investeringen of kosten betaalt, niet kan recupereren.
Uitzondering: verhuur gemeubelde logies voor minder dan 3 maanden
Op de principiële vrijstelling van de verhuur van onroerende goederen bestaan verschillende uitzonderingen. Eén daarvan is de verhuur van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen met een soortgelijke functie voor een periode van minder dan 3 maanden. Dergelijke verhuur is verplicht aan de btw onderworpen.
Voor “inrichtingen met een soortgelijke functie als hotels en motels”, zoals vakantiewoningen of gastenkamers, geldt de verplichte btw-onderwerping echter enkel als ook de volgende cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:
- Het moet gaan om een inrichting die gewoonlijk aan betalende gasten onderdak verleent voor een periode van minder dan drie maanden (geen studentenkamers en aparthotels dus)
- En je verstrekt minstens één van de volgende diensten:
- fysiek onthaal van de gasten
- terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en de vervanging ervan tenminste eenmaal per week
- dagelijks ontbijt
Fysiek onthaal
Om van fysiek onthaal te kunnen spreken, moet je de gasten fysiek (ter plaatse) onthalen en ten minste gedurende een aanzienlijk deel van de dag fysiek aanwezig zijn om de gasten bij te staan wanneer ze daarom vragen. Ook een derde partij mag het onthaal verzorgen, als je de kosten daarvoor doorrekent aan je huurder.
Huishoudlinnen
Bij een verblijf van maximaal één week, is aan het criterium van het verschaffen van huishoudlinnen voldaan wanneer aan het begin van het verblijf beddengoed en/of handdoeken worden voorzien. Het volstaat daarbij dat je een pakketje linnen voorziet, zonder dat je het bed bijvoorbeeld opmaakt. Duurt het verblijf langer, dan moet je het linnen minstens eenmaal per week vervangen om aan het criterium te voldoen. Boekten je gasten een verblijf van twee weken? Dan volstaat het dat je bij het begin van het verblijf twee pakketjes linnen voorziet.
Dagelijks ontbijt
Ook wanneer je elke ochtend van het verblijf ontbijt voor je gasten voorziet, is de verhuur aan de btw onderworpen. Laat je een derde partij het ontbijt voorzien en reken je de kost daarvoor door aan de huurder, ook dan is aan het criterium van ‘dagelijks ontbijt’ voldaan. En zelfs wanneer je je gasten voor elke dag van hun verblijf een bon geeft voor ontbijt buitenshuis, is de verhuur aan de btw onderworpen.
Effectief verleende diensten
Of de voorwaarden voor btw-onderwerping van de verhuur van gemeubelde logies al dan niet vervuld zijn, moet verhuur per verhuur beoordeeld worden. Wat de hierboven vermelde aanvullende diensten betreft, is het louter aanbieden ervan overigens niet voldoende. Wat telt, is of de extra dienst effectief wordt verstrekt of niet. Laat je je huurders bijvoorbeeld vrij om een extra dienst al dan niet af te nemen? Dan zal je de gast die voor die extra dienst opteert btw moeten aanrekenen, en de gast die dat niet doet niet.
Door te spelen met het al dan niet aanbieden van extra diensten of minstens één dienst sowieso in de prijs te vervatten, kan je er dus voor zorgen dat je verhuur consequent wel of niet aan de btw onderworpen is en beperk je de administratieve rompslomp.
Vrijstellingsregeling kleine ondernemingen niet mogelijk
Vóór 1 januari 2022 maakte het niet zoveel uit als je voor de verhuur van je gemeubelde logies niet van de vrijstelling uit artikel 44 §3, 2°, a), derde streepje van het btw-wetboek kon genieten. Zolang je jaarlijkse omzet uit je onderworpen handelingen niet hoger was dan 25.000 euro kon je immers nog opteren voor de vrijstellingsregeling van kleine ondernemingen. Hierdoor was je, op het activeren van je btw-hoedanigheid na, toch vrijgesteld van de meeste btw-formaliteiten.
Sinds 2022 kan je voor de niet-vrijgestelde verhuur van gemeubelde logies echter niet meer voor de vrijstellingsregeling van kleine ondernemingen kiezen. Dat betekent dat je niet alleen een btw-hoedanigheid nodig hebt, maar ook btw moet aanrekenen en periodieke aangiften moet indienen. Het voordeel is wel dat je de btw die je op eventuele (renovatie)kosten maakte (al dan niet gedeeltelijk) kan recupereren.
Hoe vermijd je btw-onderwerping?
Wens je geen btw te recupereren en die bijkomende btw-formaliteiten te vermijden, zorg er dan voor dat je bij de regelmatige verhuur van je gemeubelde logies voor minder dan 3 maanden geen enkele van de hierboven vermelde diensten aanbiedt en dus de voorwaarden voor de vrijstelling uit art. 44 van het btw-wetboek respecteert.
Concreet betekent dat dat je tegelijkertijd aan de volgende 3 voorwaarden moet voldoen:
- Ontvang je gasten niet ter plaatse of zorg ervoor dat je niet gedurende een groot gedeelte van de dag fysiek aanwezig bent om de gasten op verzoek bij te staan.
Beperk bijvoorbeeld het onthaal van je gasten tot het overhandigen van de sleutel of het laten ophalen van de sleutel bij een derde, eventueel in combinatie met telefonische bereikbaarheid, of werk met een sleutelkastje. - Voorzie bij een verblijf van maximum één week geen bed- of badlinnen, en bij een verblijf van meer dan één week geen vervanging ervan.
- Voorzie voor minstens één dag van het verblijf geen ontbijt.
Op die manier blijft de regelmatige verhuur van je gemeubelde logies vrijgesteld van btw en hoef je geen btw-hoedanigheid aan te vragen, noch andere btw-formaliteiten te vervullen.
Liantis helpt je verder
Wens je je verhuur toch aan de btw te onderwerpen en verstrek je dus minstens één van de vermelde diensten? Neem dan contact op met Liantis ondernemingsloket en we doen meteen het nodige voor de activatie van je btw-hoedanigheid.
Liantis ondernemingsloket staat voor je klaar
