Le début des vacances d’été donne aussi le coup d’envoi de la haute saison pour la location de maisons de vacances. Quiconque met régulièrement en location une chambre d’hôtes ou un logement de vacances doit dans de nombreux cas imputer de la TVA. Vous voulez y échapper ? En respectant certains points importants, vous pouvez éviter l’assujettissement à la TVA.
Principe : exemption
Si vous louez, de manière régulière et indépendante, un bien immobilier dans le cadre d’une activité économique, vous relevez, pour cette location, du champ d’application du Code de la TVA, que vous deviez ou non vous inscrire à la BCE pour cette location et indépendamment de la manière dont vous déclarez les revenus locatifs dans votre déclaration d’impôt.
En principe, le Code de la TVA exonère cependant de TVA la location immobilière. Cela signifie que dans la mesure où vous n’exercez pas d’autres activités soumises à la TVA, vous ne devez pas avoir la qualité d’assujetti. Vous êtes par ailleurs dispensé des autres formalités en matière de TVA (imputation de TVA, dépôt de déclarations périodiques...). En revanche, vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous payez vous-même sur vos investissements ou frais.
Exception : location de logements meublés pour une durée de moins de trois mois
Il existe plusieurs exceptions à l’exemption de principe de la location immobilière. Une d’entre elles est la location, pour une durée de moins de trois mois, de logements meublés dans les hôtels, les motels et les établissements ayant une fonction similaire. Une telle location est obligatoirement soumise à la TVA.
Pour les établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels et motels, comme les maisons de vacances ou les chambres d’hôtes, l’assujettissement obligatoire à la TVA ne s’applique toutefois que si les conditions cumulatives suivantes sont également remplies :
- il doit s’agir d’un établissement qui héberge habituellement des hôtes payants pour une durée de moins de trois mois (les chambres d’étudiant et les appart-hôtels ne sont donc pas visés) ; et
- vous offrez au moins un des services suivants :
- la réception physique des hôtes ;
- la mise à disposition du linge de maison et son remplacement au moins une fois par semaine ;
- la fourniture quotidienne du petit-déjeuner.
Réception physique
Pour pouvoir parler de réception physique, vous devez accueillir physiquement (sur place) les hôtes et être physiquement présent durant au moins une bonne partie de la journée pour assister les hôtes lorsqu’ils en font la demande. La réception peut aussi être assurée par une tierce personne, lorsque vous en répercutez le coût à votre locataire.
Linge de maison
En cas de séjour d’une semaine maximum, le critère de la fourniture du linge de maison est rempli lorsque le linge de lit et/ou le linge de toilette est/sont mis à disposition au début du séjour. Il suffit de fournir le linge, sans que vous deviez faire le lit par exemple. Si le séjour est plus long, vous devez remplacer le linge au moins une fois par semaine pour répondre au critère. Si vos hôtes ont réservé un séjour de deux semaines, il suffit de mettre à disposition, au début du séjour, deux jeux de linge
Fourniture quotidienne du petit-déjeuner
La location est également soumise à la TVA lorsque chaque matin du séjour, vous fournissez un petit-déjeuner à vos hôtes. Le critère de la fourniture quotidienne du petit-déjeuner est également rempli lorsque le petit-déjeuner est servi par une tierce personne et que vous en répercutez le coût au locataire. La location est même soumise à la TVA lorsque vous remettez pour chaque jour à vos hôtes des coupons leur permettant de prendre un petit-déjeuner à l’extérieur.
Services effectivement fournis
L’appréciation du respect ou non des conditions d’assujettissement à la TVA pour la location de logements meublés doit se faire au cas par cas. En ce qui concerne les services connexes mentionnés ci-dessus, le simple fait de les proposer ne suffit par ailleurs pas. Ce qui compte, c’est de savoir si le service connexe est effectivement fourni ou non. Si vous laissez par exemple le choix à vos locataires de prendre ou non un service supplémentaire, vous devrez facturer de la TVA au client qui opte pour ce service supplémentaire, et pas au client qui ne recourt pas à ce service.
En proposant ou non la fourniture de services connexes ou en incluant au moins un service dans le prix, vous pouvez donc faire en sorte que votre location soit ou non soumise à la TVA, et vous limitez les tracasseries administratives.
Non-application du régime de l’exemption pour les petites entreprises
Avant le 1er janvier 2022, peu importait que l’on ne bénéficie pas de l’exemption prévue à l’article 44, § 3, 2°, a), troisième tiret du Code de la TVA pour la location de logements meublés. Tant que le chiffre d’affaires des opérations assujetties ne dépassait pas 25 000 euros, il était en effet encore possible d’opter pour le régime de l’exemption en faveur des petites entreprises. On était ainsi dispensé de la plupart des formalités en matière de TVA, à l’exception de l’activation de la qualité d’assujetti.
Depuis 2022, il n’est toutefois plus possible d’opter pour le régime de l’exemption pour les petites entreprises pour la location non exemptée de logements meublés. Cela signifie qu’il faut non seulement avoir la qualité d’assujetti, mais aussi imputer la TVA et déposer des déclarations périodiques. L’avantage est qu’il est possible de récupérer (en tout ou en partie) la TVA grevant les éventuels frais (de rénovation).
Comment éviter l’assujettissement à la TVA ?
Si vous ne souhaitez pas récupérer de TVA et vous voulez éviter ces formalités supplémentaires en matière de TVA, veillez à ne proposer aucun des services susvisés en cas de location régulière de vos logements meublés d’une durée de moins de trois mois et, par conséquent, à respecter les conditions de l’exemption prévues à l’article 44 du Code de la TVA.
Concrètement, cela signifie que vous devez remplir simultanément les trois conditions suivantes :
- n’accueillez pas vos hôtes sur place ou veillez à ne pas être physiquement présent durant une grande partie de la journée pour assister les hôtes à leur demande. Limitez par exemple la réception de vos hôtes à la remise de la clé ou demandez-leur d’aller chercher la clé chez un tiers, éventuellement avec la possibilité de vous joindre par téléphone, ou utilisez une boîte à clé sécurisée ;
- en cas de séjour d’une semaine maximum, ne mettez pas de linge de lit ou de linge de toilette à disposition, et en cas de séjour de plus d’une semaine, ne prévoyez pas le remplacement du linge ;
- 3. ne prévoyez pas de petit-déjeuner pour au moins un jour du séjour.
La location régulière de vos logements meublés restera ainsi exemptée de TVA et vous ne devrez pas demander la qualité d’assujetti ni remplir d’autres formalités en matière de TVA.
Liantis se fait un plaisir de vous aider
Vous souhaitez malgré tout soumettre votre location à la TVA et vous fournissez donc au moins un des services mentionnés ? Dans ce cas, prenez contact avec Liantis guichet d’entreprises et nous ferons immédiatement le nécessaire pour l’activation de votre qualité d’assujetti.
Liantis guichet d’entreprises est à votre service !
